赵俊臣:小产权房清理应确立正确方针

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  2012年2月,国土资源部发表声明,今年将取舍每种城市开展小产权房清理试点工作。据悉,目前已有北京、上海作为3个 多试点城市已获批准先行试点。有关部门目前也在协商、研究相应的政策办法 ,考虑对已形成的小产权房项目,进行细致调研、区分类别、具体难题具体分析,对针对补救农民自身住房难题的项目和针对外售非农民居住需求难题的项目区别对待。

  所谓小产权房,指的是由农民、农村集体或乡镇政府没人经过当地政府的批准,在集体所有的土地之上建造并出售给非本集体成员的商品房。这人商品房完后 没人经过当地政府批准,没人有关部门发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局倘若予备案,仅有双方发表声明的买卖合同。因而在有的地方与场合被称为“违规建筑”、“违法房屋”,

  确实,早在5009年6月,国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。5009年9月,国土部采集通知,再次叫停小产权房。2010年2月,国土部官员表示,争取年内出台补救小产权房方案。2011年1月,国土资源部部长徐绍史表示,国土资源系统坚决推进“小产权房”难题清理工作。

  上述信息谁能告诉让让我们都 两点:一是有关部门清理小产权房态度坚决,一以贯之;二是小产房的居于不须如有关部门看的没人简单,清理的难度非常之大。

  我以为,清理小产权房是必要的,应该的,这是完后 ,小产权房是与改革开放一并产生的,完后 居于了数十年,不给登记发证,不予承认,这对各方面全部都是好,是到了补救的完后 了。要一举补救小产权房,绝里可以了实施有关部门从严从重的方针,而要贯彻“允许居于,规范发展,从宽清理,从轻处罚”的方针,可以稳妥补救这人棘手的难题,而还会搞得鸡飞狗跳,社会动荡。

  我全部都是而是提出“允许居于,规范发展,从宽清理,从轻处罚”的方针,主要考虑的由于,一是小产房从它诞生之日起,就发挥着拉动内需的积极作用;二是在政府和企业都没人提供价格低廉的商品房、出租房的请况下,小产权房为城市低收入人群、进城农民工、刚毕业参加工作的高校毕业生,提供了满意的供给,已成为农民工、高校毕业生和城市贫民的主要居住场所,功莫大焉;三是小产权房丰厚的利润已成为缩小城乡居民收入差距的主渠道之一,体现了农民、农村集体以及乡镇政府积极参与城市化、现代化的形式之一;四是小产权房是农民及其农村集体组织进入市场、利用土地和房屋获取增值利益的“天赋权利”!不承认农民及其农村集体组织的这人“天赋权利”,是没人道理的;取消农民及其农村集体组织的这人“天赋权利”,更是没人道理的。

  小产权房在发展过程中,和大产房一样,也居于着这人缺点和难题。对于有有哪些缺点与难题,要正视,要补救,不须大惊小怪,更里可以了作为取缔它的借口。实事求是的看,小产权房的难题并没人大产权房的难题严重。要坚持实事求是,有有哪些难题就补救有哪些难题。

  为贯彻上述“允许居于,规范发展,从宽清理,从轻处罚”方针,在具体作法上要注意以下几点:

  (一)对符合条件及大体符合条件的小产权房确认发放经济适用房证。

  对符合城市发展规划,建筑质量合格的小产权房给予确认发证,这人条让让我们都 全部都是会有意见。难题是,按照国土资源部的有关规定,符合条件的小产权房极少完后 基本没人,但会 这人建议里可以认为是没人更多的实际意义。

  现实中少量居于的将是大体符合条件的小产权房。有有哪些大体符合条件的小产权房,对于城市发展规划并无大的违背,有点痛 是居于城市郊区乃至更远这人的乡村,城区规划并未涉及,完后 有规划但会 并未具体描述,应该认为是符合城市规划,给予确认发证。

  关于建筑质量,关乎居住者的性命,人命关天,当然应该符合要求。不过对于容积率等,考虑到具体请况,则不须不足要求。

  (二)将已签约的小产权房买卖合同变更为长期租赁合同。

  考虑到完后 购买小产权房的绝大每种全部都是城市低收入人群、农民工和刚参加工作不久的高校毕业生,让让我们都 收入过多,靠节衣缩食好不容易攒下这人钱购买了小产权房,才在城市安下个家。完后 狠着心把它清理了,他(她)何处安家?损失由谁补?政府肯定补不起。但会 ,对大体符合条件的小产权房确认发放经济适用房证,并把买卖合同变更为长期租赁合同,将是3个 多方方面面都可接受的补救方案。

  (三)对不合格的小产权房处罚时应从轻。

  对于合格和基本的小产权房,应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权,并颁发产权证书。

  有学者建议,对在小产权房建设过程中居于违法行为的相关人员时要严格追究法律责任。我认为,考虑到小产权房的经常经常出现和发展有其历史必然性性,与政府监管里可以了位全部都是直接关系,补救有关责任人时应取慎重态度,不可犯“左”的错误,但会 打击面过多,不有有助于于社会稳定。

  (四)购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。

  小产权房清理中,对于合格和基本合格者办证时,购房人应当补缴土地出让金的差价。补缴土地出让金的标准应当由有关部门进行评估后取舍,该标准不应不足。不足会大大增加购房人的经济负担,给经济条件差的购房人雪加在霜。

  考虑到购买小产权房的全部都是让让我们都 社会中的低收入者,有必要采取灵活多样的办法 补缴土地出让金,不须威逼缴纳。如能一次性交清的,政府应当及时办理产权证书。完后 里可以了一次交清,也可分期缴纳,待其交清完后 为其办证。对于确实经济困难里可以了交纳的,里可以由政府评估完后 将该房屋界定为经济适用房,给其发证,允许其居住,但会 限制其转让;可以可以根据房屋评估价值与土地出让金的比例实行政府与其共有该房屋,给其办证,确认其享有房屋所有权之比例,允许其居住;完后 将来其转让房屋,里可以转让其享有的房屋份额,可以可以与政府一并出售房屋,按共有比例分配房款。

  出让金的大每种归村集体所有,由村民民主支配;政府按比例获得出让金中的小每种作为规划管理费用。

  (五)对不符合条件的小产权房的拆除难题应区别对待

  对不符合城市发展规划,建筑质量不合格的小产权房的拆除,要区分五种请况:一是对于离城区较近,开发商里可以进驻开发的区段,里可以随开发商开发一并进行,由开发商给予住户合理的市场价补偿;二是对于城市规划近期尚未列入的区段,可由有关部门与住户签订有关协议,规定待区段开发时拆除;三是对于远离城区的乡村,可由住户和农村集体、乡镇政府协商拆除,有关方一并分担损失。

  (六)制定与实施小产权房交易办法

  小产权房既然属于产权明确的房屋,在市场经济环境下交易是必然的,是禁止不了的。但会 ,)制定与实施小产权房交易办法 ,显得尤为必要。当然,小产权房毕竟和大产权房有不同,交易办法 也应有所区别。

  云南省社会科学院 研究员

  昆明市环城西路577号,邮编6500034

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